上海这些板块的房子,不要买了

时间:2024-05-22 16:52:04 来源:武汉喝茶高端海选


大虹桥、不要买了临港现在是上海破鼓万人捶,墙倒众人推,板块房价崩掉的不要买了消息刷遍全网。


其实现在看空大虹桥的上海,跟2021年唱多的板块是同一批人。

2021年大虹桥卖8万多时,不要买了全网刷屏的上海是大虹桥国家级规划、长三角一体化中心、板块东有陆家嘴西有大虹桥、不要买了房源日清、上海高分抢房……

狂轰乱炸之下,板块大虹桥一怒涨到了9万8。不要买了

现在大虹桥不行了,上海本来跌到6.5万触底,板块在“大虹桥跌惨了”刷屏之下,不跌穿6万都对不起这些媒体。

房价波动这么大,得给中介、给媒体记一大功。

只报道结果是没意义的,大家村里都通网了,都看得到。

我们真正要做的,是深入研究到底大虹桥值多少钱、之前为什么暴涨、现在为什么暴跌、未来房价怎么走。

环线一直致力于深度分析、提前预判,大虹桥、临港的风险环线之前就多次提醒。

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本文简单跟大家同步一下大虹桥、临港暴跌背后的事实:规划正在成为重大利空。

这点认识不到,你还会被反复收割。

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01

之前,规划是重大利好。

30年了,大家习惯了跟着规划买房。哪里规划好,哪里房价涨得快。

原因很简单,规划带来了产业、带来了配套、带来了土拍。

产业入驻,当地上班人多了、接盘人多了,房价肯定涨。

张江就是这样一个规划,入驻企业太多,推高了唐镇、御桥房价。

大虹桥曾经也非常辉煌,短短几年吸收了开发商的半壁江山。


那段时间大虹桥很热,不是没原因。

规划带来配套,新的配套也能吸引客户。好的医院、学校、商场、地铁,谁不喜欢。

莘庄刚开发就是外环价格高地,为什么?因为那个时候有地铁的地方不多、有商场的地方不多。


即使到今天,莘庄仲盛商城体量也排得进上海前十,可以想象2007年开业时有多震撼。

甚至土拍都带来利好。过去30年地价暴涨,土拍越拍越贵,甚至出现“面粉贵过面包”的奇葩现象。

你家小区单价5万,隔壁土拍楼面地价都5万多了,你们家房价肯定暴涨。

所以过去大家都盼着小区附近有规划,能给自己带来实打实的利好。

然而这个游戏很快就玩不下去了。

上海有两百多个板块,分化十分复杂

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02

这两年大家突然发现,规划很难再带来客流。

2018年初杭州未来科技城房价才3.5万,2020年就涨到了6-7万。

都说是阿里的码农把房价炒高了,环线深入研究后发现并不是,那两年疯狂炒房的是杭州周边的本地人。

本地人看了看规划,发现了重大投资机会:买入未来科技城,以后高价卖给码农赚钱。

后来的故事大家看到了,码农并没有如约到来,投资客却陆续退场,房价直接降到4万多。

破发的也不在少数。

现在的经济情况大家都看得到,新的产业本来就不多,再指望通过一张A4纸吸引产业,很难了。

上海中外环某规划气势磅礴,声称导入多少多少企业,其实翻一番企业资料就知道,这些企业本来就在附近办公。

对当地来讲,不算增量。

再通过配套吸引居民,也越来越难。地铁建设基本饱和,商场遍地都是。

之前房子不好卖,跟zf签约一个好学校过来立即清盘。比如前湾首创禧瑞荟,一期根本卖不动,开盘一个月网签套数为:1。

后来前湾规划来了,建设华师大附属重点学区,连同地铁利好,二期直接卖爆。

现在再通过划学区卖房越来越难,各种名校遍地都是,挂羊头卖狗肉的不在少数。

土拍也很难推高房价,最后一波高价地都被套住了。

2016年5月,融创、格力在泗泾拿地,楼面地价高达3.8万。当时泗泾房价才4万出头。


一时间泗泾要涨到6万的消息刷遍全网,毕竟有地价推着。

然而很快遭到打脸。

2019年12月泗泾再次拍地,竞得人分别为招商和华发,楼面价2.15万元/㎡、2.1万元/㎡。

越拍越低。

时至今日,泗泾房价也没突破5万,那些叫嚣泗泾卖6万的朋友,你们还好吗?

产业导入困难、配套带不来客流、土拍推不高房价,规划对周边房价的带动越来越小。

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03

硬币都有两面,规划的另一面就是重大利空:大量住宅供应。

大虹桥、临港是上海最重磅的规划,也是新房供应最多的地方。

2021-2023年,临港新房卖了2万套,徐泾新房卖了1.4万套。


算上前湾、华新等等,大虹桥实际供应也不低于2万套。

这些新房卖给谁呢?

房地产是不动产,任何楼盘、小区都是当地客户为主,新房自然大量分流当地买家。

原本你家小区供需平衡,房价维持稳定。现在隔壁突然上市2000套新房,你家的房子还指望卖吗?

最近泗泾的房东有些绝望,因为招商时代潮派要开盘了。

招商时代潮派土地指标:

14-01子地块:三类住宅组团用地,住宅套数下限1229套;

16-02子地块:商业服务业用地84%、文化用地16%、公交场站用地;

17-07子地块:三类住宅组团用地76%、商业服务业用地24%,住宅套数下限527套。

招商时代潮派价格不贵,位置很好,至少要消耗1756组客户。

泗泾二手房一年才卖多少?一个小区卖30套就了不起了。

规划带来新客户的能力,大幅缩水;

规划消耗老客户的能力,越战越勇。

规划越大,对当地的打击越大。

想当年桃浦智创城规划一出炉,万里居民欢呼雀跃:我们终于有产业中心了,打造成下一个漕河泾,带领万里起飞!

现在桃浦建设如火如荼,万里房价却一再暴跌。

桃浦每上市一个新房,就对万里捅一刀。毕竟价格差不多,桃浦新房品质高出几档。

普陀就那点客户,你万里的普通居民,卖房子怎么可能卖得过顶级开发商。

当然这里不是否定桃浦,桃浦智创城已经有不少优质产业入驻,将来也是带领普陀崛起的重磅区域。

但是短期对楼市的利空,我们不得不注意。

环二之前预测大虹桥暴跌、预测临港暴跌,全部应验,凭的就是提前认识到了这个变化。

2020年临港才卖2万多,年中旬自贸区规划出炉,直接对标香港,投资客都不想放过这个机会。

当年就炒作到4万以上。

环二默默的打开供地计划,发现2021年供应土地高达60-80公顷,就知道这里要完了。


按70公顷土地、容积率2.0计算,临港2021年的地,能变成1.4万套新房。

产业没动,土地先行,这么多新房下去房价不降就没天理。

临港是国家重点规划,使命重大,再造一个浦东不是不可能,环二个人也对临港抱以信心。

但是不代表临港适合炒房。

2024年开始,我们需要重新审视规划。

至少需要清楚一点:这个规划,带来的是韭菜还是镰刀。


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